תקשיבו טוב: עלות מעבר דירה – תוספת של כ-10% מערך הדירה החדשה – הנה הפירוט המדוייק
נ. בת מנחם י"ז בחשון תש"ע - 04/11/2009 11:58
רוכשי דירות רבים אינם מביאים בחשבון את העלויות הנוספות הרבות הכרוכות בקניית דירה ומעבר אליה. הפתרון – תכנון פיננסי נכון בעת הרכישה עצמה והיערכות לקראת ההוצאות. דו"ח מיוחד שהוכן על ידי מחלקת שמאות ומקרקעין בחברת EMIביטוח משכנתאות (אי.אם.איי) מאשר את מה שכולנו חשים - לא זול לעבור דירה. המעבר לדירה חדשה כרוך בעלויות כספיות שמיועדות בעיקר להתאמת הדירה הנרכשת לצורכי הדיירים החדשים.
הדו"ח קובע, כי עלות מעבר דירה נעה בין 7% ל 11% מערך הדירה החדשה שנקנתה. העלויות ההכרחיות, בהן לא ניתן לחסוך, נעות סביב 5%-6% מערך הדירה, אך אליהן מתווספות בדרך כלל עלויות רבות נוספות, החל משיפוץ - שמתחיל בכ-8,000 שקלים לדירת שלושה חדרים - ועד טיפול והתייחסות לכל נושאי המיזוג, המטבח, התאמת הריהוט, צנרת, אינסטלציה ועוד, עבורם נשלם כסף רב.
הדו"ח סוקר את הפעולות הכספיות הנדרשות מרוכש דירה חדשה או יד שנייה ובהן עלות עו"ד, מס רכישה, ימי חופש, שיפוץ קל, דמי תיווך, פתיחת
תיק משכנתא ועוד. במקרים רבים, עלויות אלה "נופלות" על הרוכש ומדובר בהוצאות שלא נלקחו בחשבון מראש, או שלא לא תוכננו כהלכה מבחינה פיננסית בעת רכישת הדירה. היערכות חכמה מראש והקצאת הון עצמי פנוי למעבר תאפשר למשפחה לעמוד בעלויות ולא להיות מופתעים מההוצאות הנלוות.
להלן הרכב העלויות כפי שעולה מהדו"ח:
 |
1. מס רכישה:
במקרה שמדובר בדירה יחידה (על-פי הגדרות חוק מיסוי מקרקעין) מדרגות המס יהיו כדלקמן:
עד סכום של 1,026,660 שקלים – 0%.
מ- 1,026,660 שקלים עד 1,442,870 שקלים - 3.5%.
מעל 1,442,870 שקלים - 5%
מי שרוכש דירה בנוסף לדירה שבבעלותו, יחולו עליו רק שתי מדרגות מס- של 3.5% ושל 5%.
(הנתונים נכונים ל- 16 בינואר 2009 ועד ל- 15 בינואר 2010. מדרגות מס הרכישה מתעדכנות אחת לשנה בהתאם לשינוי במדד המחירים לצרכן)
2. דמי תיווך:
בדרך כלל נעים סביב 1%-2%+ מע"מ מערך הדירה, בהתאם לסיכום מראש.
3. עו"ד
בין 0.5% ל 1.5% + מע"מ מערך הדירה, בהתאם לסיכום מראש.
4. אגרות שונות
הערת אזהרה בטאבו - 150 שקלים, משכון הנכס כ-160 שקלים, נוטריון כ - 250 שקלים, שמאי כ - 400 שקלים.
מנהל מקרקעי ישראל/קרן קיימת לישראל/רשות הפיתוח כ- 160 שקלים.
5. פתיחת תיק משכנתא
0.25% מערך ההלוואה. לדוגמא, עבור משכנתא בסך 500,000 ₪ יגבה הבנק דמי פתיחת תיק בסך 1,250 ₪. (נתון למו"מ בין הלווה לבנק).
6. תשלומים לחיבור חשמל, מים וגז
מגיעים לכ – 4,500 שקלים בדירה חדשה, כמחצית בדירת "יד שנייה".
7. הובלה
כ-1,500 - 2,000 שקלים להובלה בסיסית. בחלק מהמקרים ימצא עצמו הלקוח משלם סכומים הגבוהים משמעותית ממה שסוכם מראש. (ארגזים, פירוק ארונות, תשלום לכל קומה וכד').
8. ימי חופש
כ - 400 שקלים ליום עבודה (פרגון מצדכם, אי.אם.אי... נ.במ.) בדרך כלל, נדרשים כשלושה עד ארבעה 3-4 ימי עבודה לפחות, כלומר כ – 1,300-1,500 שקלים.
9. שיפוץ הדירה לפני כניסה
במקרה זה הפערים גדולים - החל מניקוי בלבד שיעלה כ-1,000 שקלים, דרך צביעה שעלותה כ - 4,000 שקלים ומעלה ועד שיפוץ רציני, שיכול להגיע בקלות לכ - 30,000 דולר לדירה ששווייה 900,000 שקלים. שיפוץ והתאמת דירה ממוצעת יעלו כ - 35,000 שקלים, בהתאם להשקעה בשיפוץ.
10. התאמת ריהוט לדירה החדשה
המדובר על ארונות בגדים, סלון, ארונות ספרים, מטבח, שטיחים ותאורה. כאן, כמובן, ההוצאות בהתאם לצרכי במשפחה והיכולות הכלכליות. ברכישת דירה ראשונה, בה נרכשים כל הפריטים לראשונה, ינועו המחירים החל מ- 50,000 שקלים ומעלה.
11. מיזוג אוויר
עלות התקנת מיזוג אוויר מרכזי לדירת 3 חדרים יכולה להגיע ל-10,000 ₪ ומעלה.
לסיכום, במסגרת המעבר לדירה חדשה ישנן הוצאות הכרחיות כמו שכר עו"ד, מס רכישה, פתיחת תיק משכנתא, ימי חופש, דמי תיווך, דמי הובלה, וכן חיבור הבית לגז, מים וחשמל. ברוב המקרים ישנן עלויות נוספות הנובעות משיפוץ הדירה, ריהוט ואבזור הבית, התקנת מיזוג וכדומה, העשויות להגיע עד 11% נוספים על מחיר הדירה. תכנון פיננסי נכון וחישוב מפורט של עלויות המעבר, חשובות בכדי למנוע הוצאות כבדות ובלתי צפויות שמשק הבית יתקשה לעמוד בהן.
ב-EMI ממליצים לרוכשים לקחת בחשבון בעת נטילת המשכנתא את העלויות הנלוות למעבר, בכדי להיכנס לדירה החדשה בראש שקט.
יישוב טוב.
