בית המשפט לעניינים מקומיים בתל אביב חייב לאחרונה בעל דירה, שפיצל אותה ליחידות דיור קטנות, להחזיר אותה לקדמותה, ובנוסף הוא קיבל קנס חריג של 230.000 ₪.

על פי החוק, כל שינוי, המשנה את החלוקה בין שטחים עיקריים, לשטחי שרות (למשל הפיכת מחסן או חניה לשטח מגורים) מחייב קבלת היתר בניה.

במידה ולא נותרו זכויות בניה, ו/או מבוקש שינוי המביא להוספת יחידות דיור, יש לבצע  שינוי תב"ע (תכנית בינוי עיר) החלה על המקום.

חשוב לדעת שלרוב, התב"ע הקיימת, אינה מאפשרת לפצל דירות מאחר ומוגדרת בה צפיפות מקסימאלית, כלומר מספר מרבי של יחידות דיור המותרות במגרש זה. לעיתים גם מוגדר בתב"ע גודל מינימאלי של הדירה.

כדי לפצל דירה קיימת  דרך חוקית, יש לעבור את התהליך כפי שמפורט בתמצית להלן: תיקון התב"ע לציפוף, כלומר להוספת דירות ושינוי הגודל המינימאלי של הדירה. תיקון שני נושאים אלו מחייב תב"ע נקודתית, אותה יש להעביר לאישור הועדות: המקומית והמחוזית לתכנון ובניה. הליך כזה אורך כשנה. לאחר אישור התב"ע, ניתן להגיש בקשה להיתר בניה לפיצול הדירות.  בנוסף  יש להביא בחשבון את תשלום היטל ההשבחה בגין עליית הערך של הנכס / הקרקע.

בזמן הפקדת התב"ע ע"י הועדה המחוזית,  רשאים  שכנים ושותפים לנכס, להגיש התנגדויות אשר יידונו  בוועדה המחוזית. סיבות אפשריות להתנגדות הן: חשש מבעיות חניה, הגדלת נפח האשפה, מטרדי רעש ועוד.

אישור תב"ע חדשה, במגרש משותף עם אחרים, מחייב על פי החוק  גם אותם בתשלום היטל ההשבחה.

כאשר יש התנגדות של שכנים הטוענים שערך דירתם יירד כתוצאה מהפיצול, עלולה הועדה המקומית לתכנון ובניה להיות חשופה לתביעת שכנים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, בגין ירידת ערך ולכן רק אם תהיה חתימה של כל הדיירים על הסכמתם לפיצול או יינתן שיפוי מתאים, תוכל הועדה לשקול את אישור הבקשה לפיצול.

לאחרונה נדונו בוועדה המקומית לתכנון ובנייה בכרמיאל, מספר מקרים בהם פוצלו דירות/בתים, ללא אישור והחלו הליכים משפטיים כנגד מפירי החוק. בכמה מהמקרים הורה בית המשפט להרוס או לבטל את הדירות הנוספות וכן שטחי בניה שנבנו ללא היתר, אלא אם יקבלו הבעלים היתר בניה, בתוך פרק זמן מוגדר. כמו כן הוטלו קנסות על העבריינים.  מובן  כי על מנת להסדיר את העברות, על בעלי המקרקעין לעבור את התהליך שתואר לעיל, מבלי שיהיו בטוחים בתוצאותיו.

מאמר זה נכתב על מנת להאיר את עיני התושבים, כדי שלא יבצעו שינויים ללא שבדקו את הנושא קודם עם מינהל ההנדסה.

נ.ב. מערכת 'טוג' מבהירה כי כללי ההתנגדות הם על פי חוק בלבד, ועל כל אחד לשאול מורה הוראה לפני התנגדות או תביעה.